Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng chính xác nhất

Để có được một ngôi nhà vững chãi, đẹp mắt và đúng với quy định của pháp luật sau khi xây dựng là hoàn công (đổi chủ quyến sở hữu mới) thì những tính toán về mật độ xây dựng rất quan trọng. Nếu tính toán sai mật độ xây dựng thì nguy cơ quý vị có thể không hoàn công được ngôi nhà của mình, cũng đồng thời ngôi nhà của Bạn cũng không có giá trị về mặt pháp lý.

1. Mật độ xây dựng nhà ở (đối với các công trình riêng lẻ tại TP HCM)

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: Bể bơi, sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh ..

Mật độ xây dựng được quy định và căn cứ bởi các quyết định sau như:

– Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08/12/2007 của Uy Ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn TP HCM. Và một số quyết định sửa đổi số 45/2009/UBND ngày 03/07/2009 về quyết định 135/2007/ QĐ-UBND ngày 08/12/2007.

– Căn cứ quyết định số 04/2008/QD-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng về việc ban hành “quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”.

Ví dụ cụ thể như sau:

• Diện tích đất là 5mx20m = 100m2 (đối với khu ngoài trung tâm).
• Phần diện tích xây nhà là: 5mx18m = 90m2, Trong nhà bạn chừa lỗ thông tầng từ tầng trệt lên đến mái để thông thoáng và lấy ánh sáng tự nhiên, diện tích là 10m2.
• Phần sân trước nhà bạn chừa 10m2.

Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là : 80m2/100m2 x100 =80%, trong đó phần xây dựng là 90m2, nhưng do bạn trừ lỗ thông tầng 10m2 nên phần xây dựng tương đương 80%. Phần lỗ thông tầng phía dưới không có công trình kiến trúc (hồ tiểu cảnh) nên không tính vào phần xây dựng.

2. Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tại TP HCM là bao nhiêu?

Theo quyết định số 45/2009/QĐ – UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009 quy định như sau:

Ví dụ 1: Nhà quý vị ở Quận 10 (Nội thành) có diện tích đất là 75m2, bạn sẽ được xây dựng tối đa là 90%, tức là 67,5m2, phần còn lại 7,5m2 làm sân.

Ví dụ 2: Nhà quý vị ở huyện ngoại thành như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh có diện tich đất là 100m2, bạn sẽ được xây dựng tối đa 80%, tức là 80m2, phần còn lại làm sân 20m2.

Quý vị tham khảo thêm nhà của mình nằm ở ngoại thành hay nội thành dưới bảng sau:

3. Cách tính mật độ xây dựng nhà ở bằng công thức nội suy:

Tại điều 7.5 quyết định số 135/2007/QĐ – UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007.

Nếu diện tích nhà quý vị nằm giữa trên và dưới trong bảng mật độ xây dựng, để tính được diện tích được xây dựng thì dùng phương pháp nội suy, công thức như sau:

Trong đó:

• Nt: Mật độ xây dựng của khu đất cần tính
• Ct: Diện tích khu đất cần tính
• Ca: Diện tích khu đất cận trên.
• Cb: Diện tích khu đất cận dưới.
• Na: Mật độ xây dựng cận trên trong bảng MĐXD tương ứng với Ca.
• Nb: Mật độ xây dựng cận dưới trong bảng MĐXD tương ứng với Cb.

Ví dụ: Nhà quý vị ở quận nội thành trung quận 5, với diện tích đất là 83m2, mật độ xây dựng tối đa là:

Cụ thể bằng công thức tính như sau:

Vậy mật độ xây dựng tối đa là 88,4%, suy ra diện tích được xây dựng tối đa = 83m2 x 88,4% = 73,4m2, phần còn lại làm sân là: 9,6m2.

Trong đó:

• Nt: Mật độ xây dựng của khu đất cần tính
• Ct = 83 m2 Diện tích khu đất cần tính
• Ca= 100% Diện tích khu đất cận trên.
• Cb = 75% Diện tích khu đất cận dưới.
• Na = 85 m2Mật độ xây dựng cận trên trong bảng MĐXD tương ứng với Ca.
• Nb = 90m2 Mật độ xây dựng cận dưới trong bảng MĐXD tương ứng với Cb.

Quý vị có thể tham khảo trên các trang website miễn phí và tải các ứng dụng tính nội suy về để sử dụng.

Qua bài viết trên đây, Nhật Trung  mong rằng quý vị có thể hiểu được mật độ xây dựng là gì và tầm quan trọng của mật độ xây dựng đến ngôi nhà của mình và từ đó biết cách tính cũng như kiểm tra được các nhà thầu xây dựng có tính đúng mật độ xây dựng nhà mình không để phòng tránh hậu qủa về sau. Xin cảm ơn.